V červnu schválila Vláda společně se Zákonem o sociálním bydlení i novelizaci Občanského soudního řádu, která přinesla zásadní změnu v podobě “rozkazu k vyklizení“. Od této novinky si Vláda slibuje rozpohybování trhu s nájemním bydlením a to především tím, že zvýší jistoty pronajímatelů, kteří ze strachu z problémových nájemníků doposud nechtěli pronajímat své nemovitosti.
Rozkaz by měl fungovat podobně jako ostatní současné typy rozkazů (zejm. jako platební), tedy pakliže proti rozkazu není do 15 dnů podán odpor, získá účinky pravomocného rozsudku. K tomuto je třeba splnit ještě další předpoklady, především tedy užívání bytu/domu nájemcem i po skončení nájemního vztahu mezi ním a žalobcem (původním pronajímatelem), přičemž tuto skutečnost musí žalobce prokázat písemnými důkazy. Dále zákonodárce stanovuje další dvě specifické podmínky, kdy první podmínkou je připojení písemné výzvy, kterou žalobce s minimálně čtrnáctidenním předstihem vyzval žalovaného k vyklizení bytu/domu, druhou podmínkou je pak uplynutí lhůty pro podání návrhu na přezkum oprávněnosti výpovědi nájmu a absence probíhajícího soudního řízení o témže.
Úskalím použití tohoto institutu v praxi je stejně jako u ostatních druhů rozkazů doručování žalovanému. Zákon totiž předpokládá doručení výhradně do vlastních rukou a zároveň výslovně vylučuje náhradní doručení. Z tohoto důvodu by tedy rozkaz k vyklizení mohl být bezzubý vůči žalovaným, kteří si rozkaz nevyzvednou. V případě, že by se rozkaz nepodařilo doručit, tak by se žalobce musel obrátit na soud cestou klasické žaloby, která je ovšem spojená s delším řízením.
Možné řešení tohoto problému poskytuje doručování do datové schránky, u které není třeba řešit problém s doručováním do vlastních rukou, jelikož samotné doručení písemnosti do datové schránky se považuje za doručení do vlastních rukou. Je tedy dosti možné, že pronajímatelé budou s účinností této novelizace (plánována na 1. 7. 2025) od svých budoucích nájemců požadovat před podpisem smlouvy zřízení datové schránky. I toto řešení by však nebylo všemocné, jelikož fyzická osoba má možnost svoji datovou schránku znepřístupnit.
Dalším možným rizikem rozkazu k vyklizení nemovitosti je zvýšení diskriminace nájemníků, kteří jsou příslušníky cizího státu. Rozkaz k vyklizení nemovitosti totiž nelze doručovat do zahraničí a tato skutečnost by mohla být dalším potenciálním rizikem pro pronajímatele. I přestože lze předpokládat, že místo pobytu žalovaného bude v drtivé většině případů v pronajímaném bytě/domě a doručování do zahraničí by tedy nepřicházelo v úvahu, tak právě u cizinců není nepředstavitelná situace, že opustí byt bez vyklizení a odjedou do zahraničí, čímž znemožní využití rozkazu k vyklizení. I v této situaci by se ovšem dalo využít stejného postupu, který je předestřen v předchozím odstavci, protože cizinec s trvalým pobytem si taktéž může zřídit datovou schránku v ČR.
Závěrem je třeba ocenit snahu zákonodárce řešit problematiku vystěhovávání problémových nájemníků, a právě rozkaz k vyklizení by mohl být zajímavým nástrojem k řešení daného problému, přestože je patrné, že využití tohoto nástroje nebude bezproblémové.
JUDr. Pavel BERGER, advokát
Vojtěch Liška
