Dnešní příspěvek vás provede světem nájemních vztahů a ukážeme si úskalí, se kterými se nájemník při uzavírání nájemní smlouvy setkává. Můžete v bytě chovat zvíře, anebo kouřit? Můžete si do pronajatého bytu přenést trvalé bydliště? Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem? V jaké výši může pronajímatel požadovat jistotu? To vše a více se dočtete níže!
Úpravu nájmu nalezneme v § 2201 a následujících občanského zákoníku.
Nájemní smlouva by měla být písemná, avšak pronajímatel se nedostatku formy nemůže domáhat k újmě nájemce. Toho občanský zákoník chrání jako slabší smluvní stranu.
Podstatnými náležitostmi nájemní smlouvy jsou specifikace stran (jméno a příjmení, bydliště, datum narození), doba nájmu (není-li ujednána, platí, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou), specifikace bytu a jeho příslušenství a samozřejmě nájemné a jeho splatnost, byť není třeba ujednat přesnou částku[1].
Právě ohledně bytu a jeho vybavení doporučujeme sepsat předávací protokol, který bude součástí případné nájemní smlouvy. I v něm musejí být smluvní strany řádně specifikovány. Dále je třeba v něm uvést veškeré vybavení bytu a míru jeho opotřebení, jakož i závady (nefunkční otevírání oken, poškrábané dveře, plíseň na stěně apod.). Protokol umožňuje předejít případným soudním sporům ve chvíli, kdy nájem končí a byt či dům je předáván zpět vlastníkovi. Je žádoucí uvést na konci rovněž datum a podpis smluvních stran.
Co se zmíněné jistoty týče, strany si mohou ujednat – v lidové řeči tzv. kauci a to až do trojnásobku měsíčního nájemného. Případná jistota se sčítá rovněž se smluvními pokutami uvedenými v nájemní smlouvě a nesmí uvedenou částku (trojnásobek nájemného) překročit. Při skončení nájmu si pronajímatel může započíst, co nájemce dluží na nájemném. Nájemce má právo na úroky zákonné úroky[2] (ty mohou v průběhu let činit i vyšší desítky tisíc korun).
Nájemce má právo umístit do bytu své trvalé bydliště, jakož i chovat v bytě zvíře a pronajímatel mu toto nemůže platně zakázat, avšak náklady související s chovem zvířete nese nájemce ze svého[3].
Nájemné je pak typicky sjednáno ve smlouvě, některé obsahují rovněž tzv. inflační doložku. Tedy pronajímatel může vždy v novém roce zvýšit nájemné o míru inflace v předcházejícím roce podle dat z ČSÚ. Pokud však nájemní smlouva tuto klauzuli neobsahuje, může pronajímatel zvýšit nájemné jen o tolik, aby zvýšení za 3 roky v součtu nepřesáhlo 20 %[4].
Pokud nájemce žádá po pronajímateli úpravu bytu a ty zvýší jeho užitnou hodnotu, může pronajímatel požadovat zvýšení nájemného (maximálně o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně).
Podnájem je pak vlastně nájem bytu či jeho části od nájemce. Podnájemce však není chráněn tak, jako nájemce a jeho užívací právo k bytu či místnosti skončí nejpozději se zánikem nájemního vztahu (tedy i zde dne na den).
Skončení nájmu je možné za podmínek ve smlouvě uvedených. Při skončení uvede nájemce byt do původního stavu (ovšem s přihlédnutí k běžnému opotřebení).
Výpovědní doba je tříměsíční, výpověď musí mít písemnou formu a být protistraně doručena. Současně musí obsahovat poučení o tom, že proti výpovědi může nájemce podat námitky a rovněž se obrátit na soud s návrhem na přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Pokud toto poučení chybí, je výpověď neplatná[5].
Při zvlášť závažném porušování povinností ze strany nájemce může být výpovědní doba zkrácena na 1 měsíc, anebo může nájem být vypovězen bez výpovědní doby[6].
Zákon umožňuje, aby si strany v případě nájmu sjednaného na dobu určitou, nemusely prodloužení o další rok sjednávat výslovně. Postačí, pokud nájemce bude byt užívat alespoň 3 měsíce po dni, kdy má nájem skončit a pronajímatel na toto nereaguje, pak je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, jako původně[7].
V době 3 měsíců před skončením nájmu, je-li den skončení nájmu stranám znám, má nájemce povinnost zájemci o nájem věci umožnit mu přístup k věci (tedy vstup do bytu makléři a zájemci, prohlídky má nájemce právo se účastnit)[8].
Současně, pokud nájemce ví o své nepřítomnosti v bytě, která by měla být delší než 2 měsíce, musí tuto skutečnost včas oznámit pronajímateli[9].
Nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období má nájemce právo nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za uplynulý kalendářní rok[10].
Víte o nějakém problému, který článek neupravuje? Napište nám na office@akberger.cz, anebo na náš Facebook!
JUDr. Pavel BERGER, advokát
Petr Hás
[1] ust. § 2246 odst. 2 občanského zákoníku
[2] ust. § 2254 OZ
[3] ust. § 2258 občanského zákoníku
[4] ust. § 2246 a § 2249 občanského zákoníku
[5] ust. § 2286 odst. 1 a 2 OZ
[6] ust. § 2232 OZ
[7] ust. § 2285 občanského zákoníku
[8] ust. § 2233 OZ
[9] ust. § 2269 OZ
[10] ust. § 2252 OZ
